זכויות וחובות של מוכר וקונה יסתיים בניסוח הסכם מכר וחתימת הצדדים עליו. בהסכם יפורטו כל הסעיפים שעליהם דנו הצדדים, הסכימו עליהם בסופו של דבר חתמו עליו.
העיקרון בדיני החוזים הינו עיקרון ההסכמה, מערכת המשפט תעמוד לטובת הנפגע במקרה בו יופר החוזה ויאכפו אותו. כשמדברים על דיני החוזים הכללים, עוסקים בכל סוגי החוזים, דיני החוזים הכללים כוללים את חוק החוזים הכללי התשל"ג 1973 הכולל שלושה רבדים: איך נכרת חוזה, פגמים בכריתת חוזה, מה קורה אם החוזה נכרת אך היה בו פגם של טעות, הוא הטעיה, כפייה או עושק ותוכן החוזה, פרשנות, חוזה על תנאי, חוזה פסול.
חוק חוזים (תרופות) תשל"א 1970 המטפל במקרים בו הופר החוזה ובסעדים שיש לנפגע או למפר, חוק זה חל על כל סוגי החוזים, וחוק החוזים האחידים תשמ"ב 1982.
בנוסך קיים גם רובד של חוזים מיוחדים כגון חוק מכר דירות וחוק המקרקעין. היחס בין חוק החוזים הכללי לחוקים מיוחדים כגון חוק מכר דירות הוא יחס של השלמה כל עוד לא קיימת סתירה ביניהם, אם יש סתירה הדין המיוחד גובר על הדין הכללי.
סעיף 1 לחוק החוזים דן באופן בו ניכרת חוזה, חוזה נכרת בדרך של הצעה וקיבול. היום לפעמים קשה לאתר את שלב הקיבול, ולראות איפה הייתה ההצעה ואיפה הקיבול. (מציע לעומת ניצע, הניצע צריך לשלוח הודעת קיבול, קיבול זה כשאומרים כן על ההצעה במלואה (כן באופן וודאי).
בהתאם לחוק המקרקעין – עסקה במקרקעין היא הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה, למעט הורשה על פי צוואה: עסקה במקרקעין טעונה רישום, העסקה נגמרת ברישום, ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העסקה כשעת הרישום. עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה.
סעיף 8 לחוק המקרקעין קובע כי: "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב".
קיימים מספר מבחנים מצטברים לכריתת חוזה:
מבחן הכוונה ליצור יחסים משפטיים, מבחן גמירת הדעת (המהווה את המבחן העיקרי), מבחן המסוימות, דרישת הכתב (חובה בעסקת מקרקעין)
אם התקיימו ארבעת המבחנים, יכולים להיות מצבים בהם החוזה נכרת אך אחד הצדדים היה מעוניין באמת בקיום החוזה. ככל והחוזה עומד במבחנים המצטברים ניתן לומר שהוא נכרת!!! ואז יש חוזה! ככל ורוצים לבטל את החוזה ניתן לומר שיש פגם בכריתת החוזה. (בהתאם לפרק א' לחוק החוזים נטען שהחוזה לא נכרת, לעומת זאת בפרק ב' אם אדם רוצה להשתחרר מהחוזה בגין עושק/הטעיה, הוא לא יכול להשתחרר מתי שבא לו, יש לו חלון הזדמנויות "זמן סביר" מרגע שנודע לו על העילה בו הוא יכול לשלוח הודעת ביטול ולהשתחרר מהחוזה. היה והוא לא עשה את זה, הוא לא יכול לבטל את החוזה).
מה צריך לדעת על עריכת הסכם מכר?
באופן כללי אפשר לומר שכל מסמך שיש בו הסכמות וחתומים עליו הצדדים הוא סוג של הסכם והוא יכול להיות מחייב מאד מבחינה מעשית ומשפטית כאחד. הסכם מכר הוא הסכם שיהיה מנוסח וערוך על ידי עורכי דין המתמחים בעיקר במקרקעין, לכל סעיף בהסכם תהיה חשיבות ומשמעות מבחינת כל אחד מהצדדים ולכן השלב בתהליך מכירת דירה שבו צריך לדון בסעיפים קריטיים ולערוך את ההסכם הוא שלב משמעותי לא קצר שבו צריך להסכים בו על הרבה מאד פרטים. עורכי הדין המייצגים את הצדדים יידעו לכוון אותם ולנסח את ההסכם שיהיה המתאים ביותר.
המשמעות והחשיבות של הסכמים משפטיים
הסכם מכר הוא הסכם משפטי לכל דבר ועניין, לניסוחו הברור ולמרכיביו ישנה חשיבות מכרעת בקיומו הנכון באופן שיקיים את כוונות הצדדים. בעסקאות מכר של דירות יש חובת הכתב לאור מורכבות העסקה והן לאור ערכה הכספי הרב והן לאור חשיבותה הסנטימנטלית לרוב של הנכס בעיני הצדדים. יש חשיבות לליווי צמוד של עורכי דין במקרה זה ולא בכדי יש המלצה גורפת שלא לחתום על הסכם ו/או טיוטה ו/או זכרון דברים ללא ליווי של עורך דין על מנת שההסכם יהיה מדויק ונכון המבטא את רצון הצדדים באופן הטוב ביותר, כל אחד מהצדדים יוכל לחסוך כספים, מפח נפש ודאגות רבות .
מחפשים ליווי עורך דין לקראת חתימה על הסכם מכר? במשרד ליברמן אבידן ושות' יעמדו לרשותכם עם יחס אישי, הקשבה מלאה וניסיון רב בתחום זה.
