עו"ד היטל השבחה
בהתאם לסעיף לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תכ"ה -1965,
השבחה מוגדרת כעליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית מתן הקלה או התרת שימוש חורג;
מימוש זכויות, במקרקעין הינו אחת מאלה:
- קבלת היתר לפי חוק זה לבניה או לשימוש בהם שלא ניתן היה לתת אלמלא אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג שבעקבותיהם חל היטל השבחה.
- התחלת השימוש בהם בפועל כפי שהותר לראשונה עקב אישור התכנית שבעקבותיו חל היטל השבחה, ואולם לא יראו בהתחלת שימוש מכוח אישור לשינוי שימוש לפי סעיף 145ה' כמימוש זכויות.
- העברתם או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה, אך למעט העברה מכוח דין והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו או העברה על פי פסק דין שנקבעה בו, בין השאר, העברה של זכויות במקרקעין בין בני זוג אגב פירוד, בין שהיא בין בני הזוג ובין שהיא מהם לילדיהם; ואולם לא יראו כמימוש זכויות רישום בפנקסי המקרקעין של זכויות במקרקעין אשר המחזיק בהם בפועל לפני יום כ"ט בסיון תשמ"א (1 ביולי 1981), היה בעלם כהגדרתו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א-1961; בפסקה זו, "פירוד" – כל אחת מאלה:
(א) התרת נישואין כהגדרתה בסעיף 2(ד) לחוק יחסי ממון בין בני זוג, התשל"ג-1973;
(ב) קביעת הסדר איזון משאבים בידי בית המשפט או בית הדין על פי בקשה לפי סעיף 5א לחוק יחסי ממון בין בני זוג, התשל"ג-1973, או קביעת הסדר אחר בידי בית המשפט או בית הדין לחלוקת רכוש בין בני זוג שנפרדו, ובכלל זה להעברת זכויות במקרקעין ביניהם;
שיעור היטל ההשבחה:
- שיעור ההיטל הינו מחצית מההשבחה.
- בתכנית פינוי בינוי ראה סעיף 3.א לתוספת השלישית.
שומת השבחה:
ההשבחה תיקבע בידי שמאי מקרקעין, השומה תערך ליום תחילת התכנית, או ליום אישור ההקלה או השימוש החורג, לפי העניין, בהתחשב בעליית ערך המקרקעין וכאילו נמכרו בשוק החופשי.
היטל השבחה כאמור הינו מס עבור השבחה הוא אחד המיסים המוכרים מעולם הנדל"ן והמקרקעין והוא שם את עליית הערך של המקרקעין כתוצאה מפעולה תכנונית (אישור תכנית, מתן הקלה או שימוש חורג) כלומר ככל והפעולה התכנונית מאפשרת לבצע בו פעולה כלשהי שיש בה כדי להעלות את השווי של הנכס. המבחן העיקרי שנבדק הוא מבחן "ההתעשרות". דוגמה למקרים בהן חל היטל השבחה – תכנית מתאר מקומית המאפשרת להוסיף חדר נוסף על גג הבית – הרי שכבר בשלב זה נוצרה השבחה לנכס אשר בעת מימוש הזכויות (מכר או היתר בניה) יידרש הנישום לשלם היטל השבחה בגין זכויות הבניה שנוספו.
עורך דין בהיטל השבחה יבחן את שומת היטל ההשבחה (את ערכי השווי, את ההתייחסות לרכיב השיתוף, המושע, עלויות ההתאמה, היתכנות הבניה על הגג הקיים (גג רביץ או בטון, הצמדת הזכויות בגג לדירה, הצמדת הגג ועוד משתנים רבים כגון שווי מ"ר מבונה, מקדם דחייה), כמו כן ניתן לבחון פטורים הקיימים בחוק התכנון והבניה ולבקש אותם במסגרת לוחות הזמנים הקבועים לכך.
עורך הדין יתערב לטובת הלקוח שלו, לוודא שאכן גובה ההיטל הגיוני וחושב כהלכה ויש מקרים שבהם עורך הדין יכול להטיל דופי אף על עצם ההחלטה (דרישת התשלום) על ההיטל ובכך להביא לכדי ביטולו המוחלט, מה שיחסוך ללקוח שלו הרבה מאד כסף.
מתי לפנות לעו"ד בהיטל השבחה?
מכיוון שמדובר במס, הרי שעל פניו מדובר בתשלום שהוא חובה ואין הרבה מקרים או אפשרויות לבטל אותו, יחד עם זאת בדיוק זו תהיה הסיבה לפנייה אל עו"ד בהיטל השבחה שיבחן כל מקרה לגופו ויבדוק האם יש יסוד או בסיס לבקשת פטור מתשלום ההיטל. יש מקרים שבהם ניתן לקבל פטור כמו למשל בהשבחת נכסי מקרקעין הממוקמים בשכונות שיקום (הכרזה מטעם המדינה), השבחה בישובים מעבר לקו הירוק, השבחת מוסדות חינוך, השבחה ל -140 מ"ר, דחיית מס בעסקת מתנה בין קרובים, כשמדובר בתכנית כוללנית, כשהזכויות מותנות ועוד. עורך דין יחד עם שמאי מקרקעין יהיו הגורם המקצועי שילוו את התהליך וככל וניתן פטור, בקשת הפטור מתשלום
חשוב מאד לוודא שמדובר בעורך דין מקרקעין מנוסה בתחום זה.
החשיבות של סיוע מקצועי מצד עורך דין היטל השבחה
רק עו"ד בהיטל השבחה יכול להכיר על בוריים את כל החוקים אשר נוגעים להיטל השבחה וכמובן את כל הסיבות שיאפשרו לקבל בגינן פטור מתשלום, יתרה מכך, עורכי הדין העוסקים בתחום זה יהיו מעודכנים בנוגע להוראות שעה כאלה ואחרות או עדכונים שמפורסמים חדשות לבקרים. אין זה מומלץ לנסות להתמודד לבד עם הנושא הזה ופנייה אל עורך דין היא הדבר הנכון לעשות גם לטווח הארוך שבו יתכן ואפשר יהיה בזכותו לחסוך לא מעט כסף.
שמאי מכריע, ערר וערעור (תיקון 84)
בהתאם לסעיף 14 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה עולה כי על שומה לפי סעיף 4 ניתן לערור
לפני ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה,
בתוך 45 ימים מיום שבו הובאה השומה לידיעת החייב; על לוח שומה לפי סעיף 5 ניתן לערור לפני ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה בתוך שנה ממועד הצגת לוח השומה; יושב ראש ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה רשאי להאריך את התקופות האמורות מטעמים מיוחדים שיירשמו, כמו כן נקבע כי בלי לגרוע מהוראות אלו החייב בהיטל רשאי, אם אין הוא חולק על החיוב כשלעצמו, לפנות, בתוך התקופות האמורות בסעיף קטן (א), לפי העניין,
ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין בבקשה שימנה שמאי מכריע לצורך הכרעה בעניין גובה החיוב; יושב ראש מועצת שמאי המקרקעין רשאי להאריך את התקופות האמורות מטעמים מיוחדים שיירשמו;
לבחירת המסלול בו מגישים התנגדות או ערר יש חשיבות מכרעת בהצלחת הטיפול בתיק, וזאת לאור העובדה כי בהליך אצל שמאי מכריע לא ניתן לחלוק על עצם החיוב וכן לא ניתן לדון בסוגיות משפטיות. לכן ייצוג על ידי עורך דין מקרקעין ושמאי מקרקעין המומחים בהיטל השבחה בעת מכירת נכס מקרקעין, דירה, בעת ביצוע עסקאות נדל"ן חשובה מאוד.
מחפשים עורך דין להיטל השבחה?
פנו אל משרד עורכי הדין ליברמן אבידן וקבלו את כל המידע הרלוונטי לכם.
