מיסוי מקרקעין – מס שבח ומס רכישה

עו"ד מיסוי מקרקעין

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, קובע כי כל מוכר או רוכש זכות במקרקעין מחויב במתן הצהרה בעסקה. את ההצהרה יש למסור בתוך 30 ימים מיום ביצוע העסקה, איחור במועד הגשת ההצהרה של מוכר זכות במקרקעין עלול לגרור קנסות. בהתאם לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (דיווח מקוון), התשע"ח-2017,  ההצהרות יוגשו באופן מקוון בלבד, מלבד למקרים שיפורטו בהמשך, אם המוכר/הרוכש מיוצג על-ידי עורך דין, ההצהרה תוגש באמצעות עורך הדין המייצג (במערכת מייצגים). חוק מיסוי מקרקעין במתכונתו כיום מטיל שני סוגי מס: מס שבח ומס רכישה. מס השבח שייך למשפחת המיסים הישירים והוא מוטל על הרווח שהפיק המוכר בעת מכירת המקרקעין, רווח זה מחושב באמצעות בחינת ההפרש הריאלי שנוצר בין שווי רכישת המקרקעין לשווי מכירתם, לאחר ניכוי הוצאות שהוציא המוכר בהקשרה של העסקה המדווחת. מס שבח הינו מס הוני על מכירת נכס מקרקעין שנמצא בישראל, והוא המקבילה של מס רווחי הון המוטל במסגרת חלק ה' לפקודת מס הכנסה. מיסוי מקרקעין חל על עסקאות מקרקעין שונות, וכדי שעסקה תושלם יש לדווח על העסקה ולשלם את המס. הדיווח למיסוי מקרקעין יכול להתבצע כיום בצורה מקוונת דרך מערכות המחשוב של המדינה,  על ידי עורך הדין שמלווה את הצדדים בעסקה. יש חשיבות לאופן הדיווח כך שיהיה מדויק ונכון על מנת שגובה המיסים לתשלום יהיה נכון בהתאם לדין.

עו"ד מיסוי מקרקעין – החשיבות של דיווח למיסוי מקרקעין

ההמלצה הגורפת היא להיעזר בשירותי עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין אשר בקיא בחוק על מנת שיהיה גורם מקצועי שידאג לאינטרסים של הלקוח לשומת מס נכונה ומדויקת בהתאם לשיעור המס המינימאלי החוקי, מומלץ שהשומה העצמית והדיווח למיסוי מקרקעין יבוצעו על ידי מומחה במיסוי מקרקעין, המוכר לא ירצה לשלם יותר ממה שהוא צריך ובוודאי שאין זה מומלץ לשלם פחות, שכן יום אחד תבוצע התחשבנות ויהיה עליו לשלם את היתרה. בנוסף לכך, עורך הדין יידע איך להגיש בקשות לפטור מתשלומים מסוימים או להפחית את גובה סכום התשלום במקרים כאלה ואחרים. תכנון מס מוקדם, לרבות בדרך של החלטה מוקדמת "פרה-רולינג" (pre-ruling), יהיו מבוססים על שאלות ובדיקות שמבצע עורך הדין , מהלך שיכול לחסוך כסף רב. מדובר בתכנון מס לגיטימי וחשוב מאוד, על מנת למנוע הפתעות לא נעימות שלא ניתן יהיה לתקנן לאחר חתימת הסכם המכר.

תשלומי מיסים כחלק מתהליכי מכירה וקנייה של מקרקעין

עסקת נדל"ן לא תוכל להתקדם לרישום עד שלא יושלם דיווח למיסוי מקרקעין והתשלום שמגיע בעקבותיו. מכאן שיש חשיבות לעשות את זה בצורה נכונה, נבונה ומותאמת אישית לכל לקוח ולכל נכס. עורכי הדין שמלווים את הצדדים יידעו להנחות ולהסביר מה לעשות וכמובן יבצעו בעצמם את ההתקשרות מול מיסוי מקרקעין על מנת שהעסקה לא תתעכב בשל נושאים טכניים הנובעים מחוסר ידע או הכרות עם התחום. חשוב לדעת: רכשי זכות במקרקעין שלא הצהירו על הרכישה או לא שילמו מס רכישה במועד, עשויים להיות מחויבים בתשלום קנסות. קנס על אי הגשת הצהרה או הודעה למנהל (בהתאם להוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מספר 2/2024 מיום 16.01.2024: בהתאם לסעיף 94 א(א) לחוק מיסוי מקרקעין נקבע כי אדם שלא הגיש הצהרה או הודעה במועד שנקבע בחוק, יוטל עליו, בעד כל שבועיים של פיגור, קנס בסכומים האמורים בסעיף. להלן סכומי הקנסות המעודכנים לתקופה מיום ו' שבט התשפ"ד (16.1.2024) עד ליום טו' טבת התשפ"ה (15.01.2025):

1. קנס אי הצהרה – 290 ₪
2. קנס אי הודעה  – 230 ₪

קנס על פיגור בתשלום של מס שבח

קנס בשיעור של 0.2% יתווסף לכל שבוע של פיגור בגין כל סכום שחייבים לשלם בהתאם לחוק ולא שולם במועד.  יודגש כי קנס בגין אי הגשת הצהרה/ הודעה וקנס בשל פיגור בתשלום לא יחולו על אותה התקופה. שיעורי מס שבח בהתאם להוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מספר 2/2024 סעיף 49א(א1) – תקרת פטור לפי פרק חמישי 1 לחוק תיקון 76 לחוק קבע כי מתאריך 1.1.14 הפטור לפי הוראות פרק חמישי 1 לחוק מוגבל בתקרת פטור בהתאם להוראות סעיף 49א(א1) לחוק. להלן סכום תקרת הפטור לתקופה שבין יום כ' טבת התשפ"ד (1.1.2024) עד ליום ל' כסלו התשפ"ה (31.12.2024)– 5,008,000 ש"ח סעיף 49ה' לחוק בהתאם להוראות סעיף 49ה' לחוק, המוכר "דירת מגורים מזכה", כהגדרתה בחוק, יהיה זכאי לפטור ממס במכירתה בנוסף לפטור שיקבל במכירת דירת מגורים מזכה נוספת, בכפוף להוראות הסעיף. הפטור מוגבל בסכומים. להלן הסכומים המעודכנים לתקופה שבין יום כ' טבת התשפ"ד (01.01.2024) ( עד ליום ל' כסלו התשפ"ה (31.12.2024):

1. שווי שתי הדירות הנמכרות יחד (סעיף 49ה (א) (3)- 2,252,000 ₪.
2. שווי מרבי של שתי הדירות (סעיף 49ה)א) – 3,746,000 ש"ח

סעיף 49ז' לחוק בהתאם להוראות סעיף 49ז' לחוק, המוכר "דירת מגורים מזכה", כהגדרתה בחוק, בפטור לפי פרק חמישי 1 לחוק, שתמורתה מושפעת מזכויות לבנייה נוספת, יהא זכאי לפטור נוסף (או חישוב לינארי מוטב – לפי העניין) בשל הזכויות לבנייה נוספת, וזאת בסכום שווי הדירה או בסכום ההפרש שבין תקרת הפטור לבין סכום שווי הדירה, לפי הנמוך. כמו כן, נקבע כי סכום הפטור הכולל, לא יפחת מרצפת הפטור. להלן הסכומים המעודכנים לתקופה שבין יום יד' שבט תשפ"ב (16.1.2022) עד ליום טו' טבת התשפ"ה (15.1.2025) – תקרת הפטור – 2,428,100 ש"ח – רצפת הפטור –607,000 ₪ מס נוסף (דירת יוקרה) בהתאם להוראות סעיף 121ב(ה) לפקודת מס הכנסה, הכנסה חייבת לעניין החבות במס נוסף לגבי מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים כהגדרתה בחוק, תכלול את השבח רק אם שווי מכירתה עולה על הסכום כדלהלן והמכירה אינה פטורה ממס לפי כל דין. להלן הסכום לתקופה מיום ו' שבט התשפ"ד (16.01.2024) ועד ליום טו' טבת התשפ"ה (15.01.2025): 5,382,285 ₪. מס רכישה א. דירת מגורים יחידה בהתאם להוראות סעיף 9(ג)1ג(3) לחוק, יחיד תושב ישראל הרוכש דירת מגורים יחידה, כהגדרתה בחוק, מיום ו' בשבט התשפ"ד (16.1.2024) עד ליום טו' טבת תשפ"ה (15.1.2025) יחויב במס רכישה לפי המדרגות הבאות:

• על חלק השווי שעד 1,978,745 ש"ח – לא ישולם מס
• על חלק השווי העולה על 1,978,745 ש"ח ועד 2,347,040 – 3.5%
• על חלק השווי העולה על 2,347,040 ש"ח ועד 6,055,070 ש"ח – 5%.
• על חלק השווי העולה על 6,055,070 ש"ח ועד 20,183,565 ש"ח – 8%.
• על חלק השווי העולה על 20,183,565 ש"ח – 10%

ב. דירת מגורים (שאינה דירה יחידה) בהתאם להוראות סעיף 9 (ג1ו), הרוכש דירת מגורים (שאינה דירת מגורים יחידה) כהגדרתה בחוק, מיום ו' שבט התשפ"ד  (16.1.2024) עד ליום טו' טבת התשפ"ה (15.01.2025) יחויב במס רכישה לפי המדרגות הבאות:

• על חלק השווי שעד 6,055,070 ש"ח – 8%
• על חלק השווי העולה על 6,055,070 ש"ח – 10%

עו"ד מומחה למיסוי מקרקעין

רוצים לבצע עסקת מקרקעין? רוצים לדעת מה הצפי לתשלום ומה יישאר בידיכם "נטו" לאחר תשלומי המס? רוצים שמומחים יוצאי רשות המיסים יבחנו לכם את העסקה וילוו אותה עד קבלת אישור רשות המיסים תוך ניצול כל הפטורים/ תכנוני המס וההטבות שנותן חוק מיסוי מקרקעין? משרד עורכי הדין ליברמן אבידן ושות' הוא הכתובת המקצועית שלכם, בדגש על יחס אישי וניסיון רב.